전세사기 최소보장금 계산기 2026 — 보증금 3분의 1까지 채워 주는 최소지원금, 11월 13일 시행

2026년 11월 13일부터 전세사기 피해자가 경매·공매 배당, 임대인 변제, 경매차익 등으로 돌려받은 돈이 임차보증금의 3분의 1(최소보장금) 에 못 미치면, 그 부족분(최소지원금)을 나라가 채워 줍니다. 예를 들어 보증금 1억 5천만 원인 피해자가 배당 2천만 원과 경매차익 1천만 원, 모두 3천만 원을 돌려받았다면 최소보장금 5천만 원과의 차이 2천만 원을 더 받아 5천만 원까지 회복합니다. 신청·지급은 한국토지주택공사(LH) 가 맡습니다.

신탁사기처럼 임대 권한이 없는 사람과 계약한 피해자는 경·공매가 끝나기 전에 최소보장금을 먼저 받고(선지급) 나중에 정산할 수 있습니다. 다만 최소지원금이나 선지급금을 받으면 LH 공공임대주택 우선 공급·임대료 지원은 받을 수 없어 두 가지를 비교해 보고 신청해야 합니다.

누가 받나

조건	내용
대상	국토교통부가 결정한 전세사기피해자(특별법 제2조제3호)와 제2조제4호다목 임차인(신탁사기 등 임대 권한 없는 사람과 계약한 임차인 포함). 대한민국 국적이 없는 사람은 제외
대상이 아닌 피해자등	제2조제4호나목(일부 요건만 충족해 결정된 임차인)은 최소보장 대상에 들어 있지 않습니다
신청기간	피해자(등) 결정일부터 3년 안. 시행(2026-11-13) 전에 결정된 사람도 적용되며, 이때 3년은 2026년 11월 13일부터 셉니다. 경매·공매 진행 등 부득이한 사유로 그 안에 신청할 수 없으면 경·공매 완료일부터 1년 안
신청할 수 없는 경우	① 피해주택을 본인이 직접 매수한 경우 ② 우선변제권 행사를 소홀히 해 배당요구(배분요구)를 하지 않은 경우(2026-11-13 이후 처음 경매개시결정·공매공고가 난 주택부터) ③ 이미 선지급금을 받은 경우
함께 받을 수 없는 것	최소지원금·선지급금을 받으면 공공임대주택 우선 공급·임대료 지원(특별법 제25조·제25조의2·제25조의3)을 받을 수 없음

얼마 받나 — 최소지원금과 선지급금 계산식

구분	최소지원금	선지급금
받는 사람	최소보장 대상 피해자 전체	임대 권한 없는 사람과 계약한 제2조제4호다목 임차인(신탁사기 피해자 포함)
기준	최소보장금 = 임차보증금 × 1/3	최소보장금 = 임차보증금 × 1/3
빼는 금액	① 경매·공매 배당액·배분액 ② 임대인 등에게 돌려받은 돈(공인중개사 손해배상금 등 포함) ③ 최소지원금 지급 전까지 실제 지급된 경매차익(LH 매입 때 차액)과 재정 임대료 지원액(산정만 되고 아직 지급되지 않은 차액은 빼지 않음)	① 임대인 등에게 돌려받은 돈 ② 선지급 전까지 받은 임대료 지원액 (경·공매 배당액은 빼지 않음)
신청 시기	경매 배당·공매 배분이 끝난 뒤. LH에 피해주택 매입을 요청했으면 경매차익 산정 뒤, 공공주택사업자가 경매 외 방법으로 매입하면 매입 완료 뒤, 신탁주택이 다른 사람에게 팔렸으면 매각 뒤	피해주택 처분이 끝나기 전까지(신탁주택 매입을 요청했으면 LH 매입 완료 전까지)
결정 기간	신청 후 90일 안(서류 보완 등으로 30일 한 번 연장 가능)	신청 후 90일 안(30일 한 번 연장 가능)
뒤처리	나중에 보증금을 더 돌려받으면 지체 없이 신고하고 그 금액을 받은 최소지원금 한도에서 반납	먼저 정산: 배당 등 회수액(정산대상액)이 선지급금보다 많으면 초과분 추가 지급, 같거나 적으면 추가 지급 없음. 정산대상액이 선지급금보다 적었던 사람이 그 뒤 보증금을 더 돌려받으면 "선지급금 − 정산대상액" 한도에서 반납. 선지급 뒤 피해주택을 직접 사면 전액 반납

• 최소지원금은 "보증금 3분의 1에서 이미 회복한 돈을 뺀 나머지"라서, 회복한 돈이 이미 3분의 1 이상이면 받을 돈이 없습니다.
• 선지급 뒤 LH 등이 피해자의 임차보증금반환채권을 양수하면 그 양수액 범위에서 우선변제권을 이어받습니다. 이 경우 피해자는 정산이 끝날 때까지 대항력을 유지해야 하고, 대항력을 잃어 우선변제권 행사가 막히면 선지급금 전액을 반납하게 될 수 있습니다. 적법하게 임차권등기를 마친 경우에는 이사해도 대항력·우선변제권이 유지되는 규정이 있으니, 이사 전에 본인의 권리 상태를 확인하세요.

예시 계산

① 정부 예시 — 보증금 1억 5천만 원, 배당 2천만 원, 경매차익 1천만 원

• 최소보장금: 1억 5천만 원 × 1/3 = 5,000만 원
• 이미 회복한 돈: 2,000만 + 1,000만 = 3,000만 원
• 최소지원금: 5,000만 − 3,000만 = 2,000만 원 → 회복 합계 5,000만 원

② 보증금 9천만 원, 배당 1천만 원, 임대인 변제 500만 원, 공공임대 임대료 지원 300만 원

• 최소보장금 3,000만 원 − (1,000만 + 500만 + 300만) = 1,200만 원
• 이 경우 최소지원금을 받으면 그 뒤로는 공공임대 임대료 지원을 받을 수 없습니다. 남은 거주 기간의 임대료 지원이 1,200만 원보다 크면 공공임대 쪽이 나을 수 있습니다.

③ 신탁사기 피해자 선지급 — 보증금 1억 8천만 원, 공인중개사 손해배상 500만 원, 경매 진행 중

• 선지급금: 6,000만 원 − 500만 원 = 5,500만 원(앞으로 받을 배당은 빼지 않음)
• 나중에 배당 등으로 회수된 금액(정산대상액)이 선지급금보다 많으면 그 초과분을 더 받고, 같거나 적으면 추가 지급이 없습니다. 예를 들어 정산대상액이 4,000만 원이었는데 그 뒤 2,000만 원을 더 돌려받으면, 반납 한도는 5,500만 − 4,000만 = 1,500만 원입니다.

계산기가 실제와 다를 수 있는 경우

• 실제 지급액은 LH가 배당표·배분계산서, 변제 서류로 확인해 결정합니다. 계산기는 입력한 금액을 그대로 씁니다.
• 공식 지급액의 끝수 처리 기준은 확인하지 못했습니다. 계산기는 보증금의 3분의 1에서 원 미만을 버려, 실제 지급액과 끝수가 다를 수 있습니다.
• 선지급 뒤 정산(정산대상액 계산)과 반납액은 계산하지 않습니다.
• 배당요구 제외는 "우선변제권을 행사할 수 있었는데 소홀히 해 배당(배분)요구를 하지 않은" 경우입니다. 우선변제권이 없어 요구할 수 없었던 경우까지 계산기가 제외하지는 않으며, 최종 판단은 LH가 합니다.
• 공공임대 임대료 지원과 최소지원금 중 어느 쪽이 유리한지는 남은 거주 기간·임대료에 따라 달라 계산기가 판단하지 않습니다.
• 피해자 결정 여부·유형(나목·다목)은 계산기가 판정하지 않습니다. 결정문의 유형을 골라 주세요.

신청 방법과 서류

• 신청처: 한국토지주택공사(LH) — 국토교통부가 최소지원금·선지급금 지급·정산·반납 업무를 LH에 맡겼습니다(시행령 제5조②). 신청서는 시행규칙 별지 제16호서식(최소지원금·선지급금 지급신청서)입니다.
• 서류: 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 신분증, 피해주택 등기사항전부증명서, 신탁원부(신탁사기 피해자만), 배당표 또는 배분계산서(경·공매가 끝난 경우), 임대인 등에게 변제받은 서류(있는 경우), 개인정보 수집·이용 등 동의서(신청인이 동의한 경우). 질병·해외 체류 등으로 직접 신청이 어려우면 대리인이 위임장(별지 제3호서식)으로 신청할 수 있습니다.
• 결정에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 안에 LH에 이의신청할 수 있습니다(행정기본법 제36조).
• 받은 뒤 보증금을 더 돌려받거나, 선지급을 받고 피해주택을 직접 사면 지체 없이 신고하고 반납해야 합니다(최소지원금은 받은 금액 한도, 정산 뒤 선지급금은 "선지급금 − 정산대상액" 한도, 직접 매수는 선지급금 전액). 신고·반납을 하지 않으면 1차 1,500만 원, 2차 2,000만 원, 3차 이상 3,000만 원의 과태료가 붙고, 기한 안에 반납하지 않은 금액은 국세 강제징수의 예로 걷습니다.
• 최소지원금·선지급금을 받을 권리는 남에게 넘기거나 담보로 잡힐 수 없고, 압류도 안 됩니다(특별법 제25조의8②).
• 문의: 국토교통부 전세사기피해지원단 피해지원총괄과 044-201-5234(정책브리핑 안내)

출처 (2026-10-13 확인)

• 국가법령정보센터 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 2026-11-13 시행본(법률 제21634호, 2026.5.12 공포): 제2조제3호·제4호, 제14조의2(신청기간), 제25조제7항(경매차익), 제25조의8제2항(압류 금지), 제25조의9(임차보증금의 최소보장), 제25조의10(최소보장금의 선지급), 제25조의11(반납), 제34조(과태료), 부칙 제1조(공포 후 6개월 시행)·제4조·제5조(적용례)
• 같은 법 시행령(대통령령 제36754호, 2026.10.13 공포, 2026.11.13 시행) 제4조의4(최소지원금의 산정기준), 제4조의5(선지급금의 산정기준 및 정산방법), 제5조제2항(LH 위탁), 별표(과태료)
• 같은 법 시행규칙(국토교통부령 제1632호, 2026.10.13 공포) 제12조(최소지원금의 신청)·제13조(선지급금의 신청)·제14조(지급·이의신청)·제15조(반납), 별지 제16호서식
• 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제3조제1항(대항력), 제3조의3제5항(임차권등기 뒤 대항력·우선변제권 유지)
• 정책브리핑(국토교통부) 전세사기 피해 보증금 '최소 3분의 1 회복' 보장…11월 13일 시행(2026-10-06 — 시행일, 산정 예시 1억 5천만 원, 신청 시기·서류, LH 위탁, 과태료)